A タイムシェア の一種です 休暇の宿泊施設 通常、またはその近くにあります リゾート 施設。彼らは休暇のコンドミニアムに非常に似ています（を参照してください セカンドホーム）;ただし、タイムシェアは単一のプロパティとして販売されていません。代わりに、タイムシェアは毎週のタイムスロットまたは間隔で販売され、タイムシェアユニットは潜在的に52の異なる所有者間で共有されます。タイムシェアは、固定週、変動週、ローテーション週として販売されており、最近では休暇クラブまたはメンバーシップ、およびポイントベースのシステムとして販売されています。
細字
これらの取引の形式はさまざまですが、通常、長期（30〜99年）または永続的な実際の登録（譲渡）所有権として、リゾート内の1つの部屋またはスイートを1年に1週間購入する必要があります。 。費用は高く、前払いで18,000ドル（米ドル、2006年）以上、続いてHOA（住宅所有者協会）または年間500ドル以上の維持費がかかり、航海者がタイムシェアを所有している限り継続します。
あなたが非常に広く得るものの弁護士の詳細：
- 譲渡された財産は、あなたが建物または土地の一部の持分を合法的に所有していることを示します。おそらく永久に、すべての負債を含みます。
- 「使用する権利」は所有権ではありません。これは長期のリースであり、前払いで、数十年先まで続きます。それは次のような国でよく使われます メキシコ 現地の法律が外国人による土地の購入を制限している場合。
- 別のバリエーションは、実際の土地ではなく、リゾートを所有または運営する会社または信託の持分を売却することです（1つの特定の部屋タイプ、1つの特定のリゾートで1つの「ホームウィーク」）。
実際の結果も同様に大きく異なります。
- 固定週 元のモデルであり、同じプロパティで毎年同じ週の所有権でした。ほとんどの「レガシータイムシェア」プロパティ（20年以上前に開発者によって構築され、個別のタイムシェアとして売却され、元のプロモーターの関与や販売努力なしに住宅所有者協会に引き渡された独立したプロパティ）は、このカテゴリに分類されます。
- 週のローテーション （「フレックスウィーク」と誤ってラベル付けされることもあります）各所有者を、決まったスケジュールで毎年異なる週に移動します。これはハイシーズンに着陸することもあれば、シーズン外に着陸して使用できないこともありますが、理論的には、各所有者は少なくとも一部の時間にプライムタイムスロットを取得します。
- フローティングウィーク 少し柔軟性があります。将来の所有者は、特定の日付に前もってコミットすることなく、特定のシーズンに1年に1週間購入します（これは、空き状況に応じて毎年選択できます）。
- バケーションクラブ, メンバーシップ そして ポイントベースのシステム によって提供されます 大きなチェーン 複数のプロパティを持つ。購入者は一定数の「ポイント」を獲得します。これはチェーン内のどこでも毎年宿泊施設と引き換えることができますが、より望ましい時間と場所ではより多くのポイントが必要になります。
使用する予定のないタイムシェアの時間があれば、いくつかのオプションがあります。
- 宿泊施設がまだ短期間のホテル滞在を宣伝している場合、一部のオペレーターは他の航海者にあなたの部屋を借りることをいとわないかもしれません。
- あなたは別の旅行者と場所を交換することができるかもしれません ホームステイネットワーク または おもてなし交流 場所が望ましいかどうか、タイムシェアのルールで許可されているかどうかをモデル化します。
- のような企業 リゾートコンドミニアムインターナショナル（RCI） そして インターバルインターナショナル（II） 再びあなたのタイムシェアのルールに従って、タイムシェア交換のブローカーとして行動します。
それにもかかわらず、リスクがあります–あなたが持っているものが単にであるならば 悪い取引、誰もあなたのポジションを買い取りたくないでしょう、そしてあなたはあなたが決して使わない休日の財産のために高価な年間維持費を払うことを余儀なくされます。
次に、これらのスキームを運営している会社が破産した場合に何が起こるかという問題があります。これらのスキームのいくつかでは、あなたはまだ財産証書を保持しています（所有権の付随する責任があります）、他のスキームではあなたは何も残されていないかもしれません。
これらのさまざまなスキームのプロモーターは、これらが完全に購入するよりもほとんどの場合安価である（そしてメンテナンスの負担が少ない）ことをすぐに指摘します セカンドレジデンス、コテージなど。より意味のある比較は、タイムシェアと ホテル または他のレンタル。同じ場所（または同じグループの物件）に1年に1週間、毎年、10年以上滞在している場合は、 かもしれない タイムシェアでも損益分岐点。たぶん、部屋と施設はあなたがお金のために得る標準的な賃貸料よりも良いかもっと広いですが、プロモーターの比較を信用しないでください。
逆に、これがうまくいかない場合は、誰も購入したくないユニットで行き詰まり、施設を使用していないときでも、年間のメンテナンス、固定資産税、HOA料金が発生し続ける可能性があります。さらに悪いことに、これは何の価値もありません-資産ではなく負債-そしてあなたは問題のあるタイムシェア資産の所有権を譲渡することさえできないかもしれません。元のプロモーターは、無料であっても、これを取り戻す義務はありません。彼らがもはや使用せず、販売することができないタイムシェアの別荘のために€450-900 /年の維持費に閉じ込められた多くの高齢者がいます。
落とし穴
タイムシェア契約は、多くの落とし穴がある複雑な不動産取引です。専門家のアドバイスなしに署名しないでください。
旅行者にとって、タイムシェアは、毎年同じ場所（または同じ所有権を持つ場所）での休暇へのコミットメントを表すという点で柔軟性がない可能性があります。これは、旅行者が1週間の空きがない、旅行に行く余裕がない、または他の場所で休暇をとることを好む年には厄介なことがあります。計画に変更があった場合、土壇場でのキャンセルは困難または不可能になる可能性があります。タイムシェアは、単にレンタルするだけでなく、事前に購入する必要があるため、初期費用も高くなります。
また、今年滞在するのに適したホテルが、将来同じ基準と同じ市場での地位を維持するかどうかを予測することも困難です。時々、物件は改装されてアップグレードされ、それに応じて価格が上昇します。時々、財産や目的地は何年にもわたる怠慢によって衰退します。かつて人気のあった休暇の目的地のいくつかは、 ゴーストタウン。あなたが得たものがクラブ会員である場合、衰退は会社のすべての施設に影響を与える可能性があります-それは財政難を抱えているか、新しい顧客を引き付けようとするのをやめたか、新しい名前で彼らを誘惑するかもしれません。
プロパティが大規模な改築または改修を受けた場合でも、タイムシェアの所有者は、より高いHOA /メンテナンス料金でその作業の料金を支払う必要があります。アソシエーションを解散したり、既存のタイムシェアビルを別の目的（アパートやコンドミニアムなど）に後で変換したりすることは、所有権構造が断片化されているため、厄介または不可能な場合があります。すべての所有者に単一の行動方針に同意させることは困難です。
不動産市場の他の賭けと同様に、個々のタイムシェアの価値は時間の経過とともに上昇または下降する可能性があります。タイムシェアは投資と見なされるべきではありません。再販価格は、タイムシェアを販売できる場合、プロジェクトの開始時に元の高圧販売員が宣伝した価格よりもはるかに低くなります。また、これらの取り決めの一部から抜け出すことはほとんど不可能です。たとえ人が病気、高齢者、破産した（したがって旅行できない）場合でも、契約の条件は、プロモーターが自発的に義務を負うかどうかによって大きく異なります。不幸な所有者がスキームを離れることを許可します。
疑わしい戦術は、タイムシェアを売り込むために使用されてきました。ある一方的な売り込みは、犠牲者が旅行や宿泊などの何かを無料で獲得したと主張していますが、細かい文字でいくつかの厄介な驚きがあります。オファーには「」よりも多くの隠れた料金が含まれていますナイジェリア 419 "の前払い金詐欺と想定される「景品」の価格は、航海者が長くて高圧の売り込みに座らざるを得ないことです。これらの売り込みには、タイムシェアの価値が必然的に高まり、簡単になるという誤った主張が詰まっている可能性がありますいつでも抜け出すために–それはしばしば真実ではありません。
場合によっては、不利なタイムシェアの取り決めから抜け出そうとしている何百人もの人々の順番待ちリストがあります。怪我に侮辱を加えるために、一部の悪意のあるベンダーは「あなたのタイムシェアの補償を得ることができます」と宣伝し、さらに別のタイムシェアのためにさらに別の高圧販売ピッチに彼らをさらすことによって不幸な航海者を再び犠牲にします。場合によっては、被害者になる可能性のある人にアルコールを与え、数時間の集中的な販売圧力にさらすという攻撃的な「ホットルーム」戦術は、現地の法律に違反します。売れ行きが悪かったり、スキームを終了できない、または補償が必要だと言われた場合は、法的助言を得ることができますが、費用がかかる可能性があり、法的措置の結果についての保証はありません。
ホテルやリゾートの所有者にとって、タイムシェアは閉じ込められた市場であり、収益性の高い資金源です。これは、これらのスキームのプロモーターの熱意と、いくつかの高圧販売戦術を説明している可能性があります。ただし、航海者にとって、未使用のタイムシェアは負担の大きい継続的な費用になる可能性があります。場合によっては、契約期間中に保守コストが400％増加しました。
購入する必要がある場合は、通常、元のプロモーターから直接購入するのではなく、宿泊施設を訪れて販売を検討していない仲間の航海者から購入する方が安価です。